1) Tổng quan nhanh (định vị & lợi thế) Vinhomes Làng Vân
-
Vị trí: Vịnh Làng Vân – chân đèo Hải Vân, “tựa sơn – hướng thủy”, bãi biển dài, cảnh quan nguyên sơ.
-
Quy mô: ~512 ha, hệ sinh thái nghỉ dưỡng – thương mại – giải trí – chăm sóc sức khỏe.
-
Sản phẩm đợt 1 trọng tâm: Shophouse khối đế/nhà phố thương mại và Biệt thự (song lập/đơn lập/đồi biển).
-
Định vị khách hàng: Nhà đầu tư tìm bài toán dòng tiền cho thuê + tăng giá vốn trung – dài hạn tại trung tâm du lịch Đà Nẵng.
2) Bảng giá dự kiến – Mở bán đợt 1
2.1 Shophouse/nhà phố thương mại Vinhomes Làng Vân
| Phân khu – Vị trí | Diện tích đất (m²) | Diện tích sàn tham chiếu (m²) | Mặt tiền (m) | Giá bán dự kiến (tỷ VNĐ/căn) | Suất đầu tư tham chiếu (triệu/m² sàn) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Khu gần trục lễ hội – quảng trường | 90 – 120 | 260 – 320 | 6 – 8 | 18 – 25 | 65 – 85 | Lợi thế lưu lượng khách, phù hợp F&B/retail flagship |
| Trục thương mại nội khu | 75 – 100 | 220 – 280 | 5 – 6 | 14 – 18 | 55 – 70 | Dễ cho thuê, chi phí hợp lý, tệp SME |
| Tuyến phụ – gần tiện ích | 60 – 80 | 180 – 240 | 5 | 12 – 15 | 50 – 65 | Giá “entry level”, phù hợp giữ tài sản + tăng giá vốn |
2.2 Biệt thự (song lập/đơn lập/đồi biển) Vinhomes Làng Vân
| Loại hình | Vị trí/Phong cách | Diện tích đất (m²) | Diện tích sàn tham chiếu (m²) | Giá bán dự kiến (tỷ VNĐ/căn) | Khả năng cho thuê | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Song lập vườn | Nội khu xanh | 180 – 220 | 280 – 350 | 16 – 22 | 8 – 12 triệu/đêm (giả định) | Dễ khai thác gia đình/nhóm nhỏ |
| Đơn lập đồi view biển | Sườn đồi – nhìn vịnh | 280 – 450 | 380 – 520 | 30 – 60 | 12 – 18 triệu/đêm (giả định) | Tỷ lệ lấp đầy tốt mùa cao điểm |
| Đơn lập ven biển cao cấp | Gần bờ biển | 400 – 700 | 500 – 750 | 60 – 120+ | 18 – 30+ triệu/đêm (giả định) | Khách hàng hạng sang, khan hiếm |
3) Chính sách thanh toán & hỗ trợ tài chính (dự kiến tham khảo)
-
Tiến độ trả góp 18–30 tháng theo các mốc xây dựng (đặt cọc – ký HĐ – cất nóc – bàn giao).
-
Hỗ trợ vay đến ~60–70% giá trị; lãi ưu đãi cố định 12–24 tháng (tùy thời kỳ); thời hạn vay thường tối đa 20 năm.
-
Ưu đãi thanh toán nhanh/không vay: chiết khấu cao hơn.
-
Chương trình cho thuê/vận hành: có thể áp dụng theo từng tiểu khu/đối tác vận hành (nếu công bố).
4) Bài toán dòng tiền Shophouse Vinhomes Làng Vân – Mô phỏng thực chiến
4.1 Giả định cơ bản
-
Giá mua: 20 tỷ
-
Vay 70%: 14 tỷ; vốn tự có: 6 tỷ
-
Lãi suất tham chiếu: 9,5%/năm; thời hạn: 20 năm (trả góp đều)
-
Chi phí vận hành (bảo trì, thuế, phí…): 10% doanh thu cho thuê
Tính nhanh nghĩa vụ trả nợ/tháng (DS):
-
Trả góp đều 20 năm ~ 130 triệu/tháng (ước tính theo công thức niên kim).
-
Điểm hòa vốn tiền thuê (gross): DS / (1 – OPEX) ≈ 130 / 0,9 ≈ 145 triệu/tháng.
4.2 Các kịch bản thuê (gross rent/tháng)
| Kịch bản | Doanh thu thuê (triệu/tháng) | OPEX 10% | NOI (triệu/tháng) | DS (triệu/tháng) | Dòng tiền ròng (triệu/tháng) | CoC (năm) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Thận trọng | 150 | 15 | 135 | 130 | +5 | ~1,0% |
| Cơ sở | 180 | 18 | 162 | 130 | +32 | ~6,4% |
| Tối ưu | 220 | 22 | 198 | 130 | +68 | ~13,6% |
-
CoC (cash-on-cash) tính trên vốn tự có 6 tỷ (dòng tiền ròng * 12 / 6.000).
-
Với kịch bản cơ sở, nhà đầu tư đạt ~6,4%/năm dòng tiền thuần, chưa tính tăng giá vốn.
-
DSCR (NOI/DS) ở kịch bản cơ sở ≈ 1,25 ⇒ biên an toàn tốt.
4.3 Lưu ý để đạt kịch bản “tối ưu”
-
Chọn mặt tiền rộng/2 mặt thoáng/gần quảng trường, bãi biển, trục lễ hội.
-
Kiểm soát fit-out hợp lý nếu tự vận hành (F&B/retail); hoặc ký dài hạn với thương hiệu mạnh.
-
Tối ưu mùa vụ: gói thuê cao điểm (5–8), lễ/tết; “combo” dài hạn mùa thấp điểm để giữ công suất.
5) Bài toán dòng tiền Biệt thự Vinhomes Làng Vân – Cho thuê nghỉ dưỡng
5.1 Giả định cơ bản (song lập vườn – 18 tỷ)
-
Vay 65%: 11,7 tỷ; vốn tự có: 6,3 tỷ
-
Lãi suất tham chiếu: 9,5%/năm; thời hạn: 20 năm (trả góp đều)
-
Chi phí vận hành & chia sẻ doanh thu (quản lý, OTA, housekeeping…): 35% doanh thu phòng
Nghĩa vụ trả nợ/tháng ước tính: ~109 triệu/tháng.
Điểm hòa vốn doanh thu phòng/tháng: DS / (1 – 0,35) ≈ 109 / 0,65 ≈ 168 triệu/tháng.
5.2 Kịch bản công suất – giá phòng (ADR)
Giả định ADR 10 triệu/đêm.
| Công suất (occupancy) | Doanh thu phòng (triệu/tháng) | OPEX 35% | NOI (triệu/tháng) | DS | Dòng tiền ròng |
|---|---|---|---|---|---|
| 45% (13,5 đêm) | 135 | 47 | 88 | 109 | -21 |
| 55% (16,5 đêm) | 165 | 58 | 107 | 109 | ≈ -2 |
| 60% (18 đêm) | 180 | 63 | 117 | 109 | +8 |
Ngưỡng khả thi: cần ADR cao hơn (12–14 triệu/đêm) hoặc công suất ≥ 55–60% để dòng tiền dương ổn định.
→ Biệt thự đồi biển/ven biển với ADR 18–30 triệu/đêm sẽ dễ đạt điểm hòa vốn và tạo dư địa lợi nhuận tốt hơn, đổi lại suất đầu tư cao.
6) Chiến lược đầu tư gợi ý Vinhomes Làng Vân
6.1 Shophouse – “Dòng tiền + Tăng giá vốn” (balanced)
-
Tư duy vị trí: ưu tiên mặt tiền – góc – gần quảng trường/tiện ích mũi nhọn.
-
Chiến lược cho thuê: làm việc sớm với thương hiệu F&B/retail để chốt hợp đồng 3–5 năm.
-
Tài chính: đòn bẩy ≤ 70%, thời hạn 20 năm, cố định lãi 12–24 tháng; mục tiêu DSCR ≥ 1,2.
6.2 Biệt thự Vinhomes Làng Vân – “Premium Yield”
-
Chọn đơn lập đồi/ven biển để đẩy ADR; thiết kế 3–5 phòng ngủ, hồ bơi riêng, bếp đầy đủ.
-
Hợp tác đơn vị vận hành có kênh OTA mạnh, chiến lược mùa vụ (giá cao điểm/giảm giá thông minh thấp điểm).
-
Đòn bẩy ≤ 65%, dự phòng 6–12 tháng lãi vay để an toàn mùa thấp điểm.
6.3 Lướt sóng thông minh (nếu có chính sách tốt)
-
Tận dụng ưu đãi thanh toán nhanh/không vay, suất cam kết chiết khấu, chọn mã căn khan hiếm (góc/2 mặt tiền/tầm nhìn đẹp).
-
Mục tiêu biên lợi nhuận 8–12% qua 6–12 tháng (tùy chu kỳ mở bán).
7) Phân tích rủi ro & cách phòng ngừa khi Đầu Tư
| Rủi ro | Tác động | Cách xử lý |
|---|---|---|
| Mùa vụ du lịch | Biến động công suất/giá thuê | Ký thuê dài hạn, giá theo mùa; gói combo sự kiện/lễ hội |
| Biến động lãi suất | Tăng nghĩa vụ DS | Khóa lãi cố định 12–24 tháng; giữ LTV ≤ 65–70% |
| Chậm tiến độ/khai thác tiện ích | Trễ dòng tiền | Chọn phân kỳ sớm; điều khoản hợp đồng rõ mốc bàn giao |
| Cạnh tranh nguồn cung | Ép giá thuê | Nâng cấp trải nghiệm, khác biệt hóa mặt bằng/thiết kế/vị trí |
| Rủi ro pháp lý | Chậm giao dịch thứ cấp | Chỉ giao dịch sản phẩm pháp lý rõ; lưu hồ sơ chuẩn |
8) Câu hỏi thường gặp
Q1: Giá bán chính thức Vinhomes Làng Vân đợt 1 khi nào công bố?
A: Giá & bảng hàng thường công bố theo từng phân khu/tiểu khu. Liên hệ hotline để nhận bảng hàng realtime và lịch sự kiện mở bán.
Q2: Suất đầu tư tối thiểu cho shophouse Vinhomes Làng Vân là bao nhiêu?
A: Nhóm “entry level” dự kiến 12–15 tỷ/căn (tùy vị trí/diện tích/mã căn).
Q3: Có gói vay ưu đãi không?
A: Thường có giai đoạn ưu đãi lãi cố định 12–24 tháng, tỷ lệ vay đến 60–70%. Điều kiện cụ thể sẽ thông báo theo từng đợt.
Q4: Dòng tiền cho thuê shophouse Vinhomes Làng Vân có đủ trả nợ ngân hàng?
A: Với kịch bản cơ sở (180 triệu/tháng), DSCR ~ 1,25 – đủ an toàn. Điểm hòa vốn khoảng 145 triệu/tháng (đã tính OPEX 10%).
Q5: Biệt thự Vinhomes Làng Vân cho thuê nghỉ dưỡng có khó không?
A: Cần ADR & công suất phù hợp. Với ADR 12–18 triệu/đêm và công suất ≥55–60%, dòng tiền dương ổn định hơn (đặc biệt loại đồi/ven biển).
9) Kết luận – Chọn đúng sản phẩm, chuẩn bài toán tài chính
-
Shophouse Vinhomes Làng Vân phù hợp nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền + tăng giá vốn, dễ chuẩn hóa hợp đồng thuê.
-
Biệt thự phù hợp nhà đầu tư tài chính tốt, nhắm phân khúc khách hạng sang để nâng ADR và tối ưu lợi nhuận.
